Bağdat Caddesi’ne Champs-Élysées yorumu

Akkök Grubu uzun zamandır gayrimenkul piyasasının içinde. 1993 yılında Akmerkez’in açılışından sonra bir süre sessiz kalan grubun 2000’li yıllarla birlikte gayrimenkul ve alışveriş merkezi sektöründe ismi giderek tekrar çok anılmaya başlandı. Bunun nedeni, grubun kimya ve enerjiyle birlikte gayrimenkul sektörünü büyümek istediği üç stratejik alandan biri olarak seçmesi. O dönem Akiş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı’nın (GYO) unvanı; Gayrimenkul A.Ş. idi. “Aslında kuruluştan beri hedefimiz, gayrimenkul yatırım ortaklığına dönmekti. Halka açılıyorsunuz. Vergi avantajı var. Ayrıca daha kurumsal bir yapıya da kavuşuyorsunuz” diyen Akiş GYO Genel Müdürü İhsan Gökşin Durusoy, bu hedefle birlikte yavaş yavaş tekstilden de (grup bünyesindeki Akar Tekstil ile) çıkmaya karar verdiklerini anlatıyor. Akar Tekstil bir tekstil şirketi olmakla beraber, elinde fabrika arazileri olan ve bu fabrikaları başka şirketlere kiralayarak kira geliri de elde eden bir şirket. “Biz Akar ve Akiş’i birleştirdik. Akar halka açık bir şirketti. Fabrika arazilerini, alışveriş merkezini, elimizdeki arsaları ve diğer gayrimenkulleri de birleştirip gayrimenkul yatım ortaklığına dönmüş olduk” diyen Durusoy, borsada, farklı gayrimenkul çeşitliliğine sahip nadir şirketlerden biri olduklarını da hatırlatıyor.
 
Akiş GYO bu birleşmeden sonra nasıl bir strateji izlemeleri gerektiğini masaya yatırıyor. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları dünyada, daha çok kira geliri olan şirketler. Akiş de çeşitli projelerde, ofis ve konut yaparak ve (özellikle ofis) kiralamayı planlar içinde tutarak, ana hedefini, “düzenli ve yüksek kira geliri sağlamak” olarak belirliyor. “Yap-sat’tan daha çok, düzenli bir kira gelirimiz olmalı. Çünkü o çok büyük bir lüks. Piyasadaki birçok firma ‘yap-satçı’. Bu işi devam ettirebilmek sürekli yeni proje, sürekli tekerin dönmesi demek. Bizim avantajımız, böyle bir zorunluluğumuzun olmaması” diyen Durusoy, belli bir kira geliri elde edebildiklerinden, kendileri için uygun, stratejilerine uyan, böyle bir proje yoksa da, olacağı zamanı bekleyebilen bir şirket olduklarını söylüyor.
 
Akiş GYO, her durumda ticari kira gelirini artırma hedefiyle hareket ediyor. Türkiye’de rezidans ve konut yapıp kiralamak getiri açısından şu an için, ticari gayrimenkule göre daha kârlı değil. “İstanbul’da konut sektöründe satış değeri/kira değeri oranına bakarsanız satış fiyatı ortalama 20 yıllık kira ile kendini amorti ederken, bölgeye göre bu süre 30 yıla kadar çıkabiliyor. O yüzden satmak çok da daha akıllıca” diyor Durusoy.
 
Perakendede hızlanmaya karar veren Akiş GYO, özellikle İstanbul’da -gelecek projelerle birlikte- artacak kiralanabilir AVM alanının riskini göz önüne alarak, “cadde mağazacılığı”na yönelmeye karar veriyor. Alışveriş merkezleri, özellikle İstanbul’un belli bölgelerinde oldukça fazla. Kişi başına düşen alan kıyaslamasında ise İstanbul, Avrupa ortalamasına yakın durumda; İstanbul’da bin kişiye 243 metrekare kiralanabilir alışveriş merkezi alanı düşerken, Avrupa ortalaması 268 metrekare civarında. Türkiye’de 2013 yıl sonu itibariyle kiralanabilir alan 9,4 milyon metrekare. Bu alana 2015 sonuna kadar, 2,2 milyon metrekare daha eklenecek. Yani toplam AVM alanı 11 milyon metrekareyi geçecek. Öte yandan alışveriş merkezi çok kolay bir yatırım değil. Konutta olduğu gibi henüz bitmeden bir kısmını satarak finansman sağlamak güç. Önce arsayı satın almak gerekiyor. Sonra projeyi geliştirmek, inşaatın bitimi ve kiralama ile yatırımın geri dönüş tarihi hayli ileri atılıyor.
 
Akiş GYO, Bağdat Caddesi’nde yeni projelere karar vermeden önce, lüks markalar bulunduğu için Nişantaşı ve yaya trafiğinin yoğunluğu nedeniyle Beyoğlu, üzerinde durulan diğer seçenekler olmuş. Fakat Bağdat Caddesi, sunduğu olanaklar açısından kabul görmüş. Bağdat Caddesi’nin bir süre sonra dünyadaki alışveriş caddeleri standardında bir cadde olacağını öngören Akiş GYO Genel Müdürü Durusoy, “dünyada nereye benzer?” sorumuza Fransa’da Champs–Élysées Caddesi’ni, New York’ta Fifth Avenue’yu ve Londra’da Oxford Street’i örnek veriyor ve ekliyor: “Alışveriş merkezinde dükkan kiralarken, kiracılarımızın cadde mağazacılığı için taleplerini gördük. Bu da kararımızda etkileyici oldu. Önümüzdeki beş yılda 15 milyon dolarlık bir kira geliri yaratacak cadde mağazacılığı yatırımına başladık.”
 
Akiş GYO Bağdat Caddesi’nde dört ayrı bölgede, yaklaşık bir yıl önce başlayan alımlarını tamamladı. Suadiye tarafında Uşaklıgil ve Ak Apartmanı, Şaşkınbakkal’da Erenköy Apartmanı ve Caddebostan’da bir parsel satın alındı. Suadiye-Caddebostan hattındaki dört bölge için inşaatın 2016 yılında bitmesi planlanıyor. Bittiğinde toplam alan 15-16 bin metrekare olacak. “Bağdat Caddesi’ndeki imar ne ise aynı imarı kullanacağız. Fakat eskiden konut olan yapı, ağırlıklı perakendeye dönecek” diyen Durusoy, bir kısmının tamamen perakende, bir kısmının ise altta dükkan, üstte rezidans olacak şekilde planlanacağını söylüyor. Cadde üzerinde konut sahibi de olan bir emlakçının iddiasına göre ise, Akiş GYO satın aldığı arsası büyük bir apartmanın (Uşaklıgil Apartmanı) yerine hem caddenin imarını hem de arkasından yol geçtiği için de, iki cepheyi kullanarak, 13-14 kat çıkabilecek ve buraya bir hastane inşaatı planlıyor.
 
Bir yıl gibi kısa bir zamanda ilk satın alma ile sonuncu arasındaki fiyat farkı ise şaşkınlık yaratıcı İlki 900 bin dolarken ikincisi 10 milyon dolar… Tabii burada aynı bölgede kıyaslama yapmak da son derece önemli. Çünkü caddede, Şaşkın Bakkal ve Caddebostan kentsel dönüşüme bağlı fiyat farklılıkları açısından aynı değişimi göstermiyor. Cadde üzerindeki emlakçılardan Gamen İnşaat Emlak’ın sahibi Cemil Açış, kentsel dönüşümün fiyatları çok arttığını söylerken, dairelerin Şaşkın Bakkal’da yüzde 100 Caddebostan tarafında ise yüzde 50-70 arasında prim yaptığını ekliyor. “Ak Apartmanı’nda fiyat 900 bin dolar civarındayken Erenköy’de 3,5 milyon dolardan başladık. Ak Apartmanı bölgesi ile Erenköy Apartmanı bölgesi aynı değil” diyen Durusoy ekliyor: “Sonuç olarak 3,5 milyon dolarla başladık ve en son 10 milyon dolara kadar çıktık. Ve evet, 10 milyon dolar maalesef bir daire fiyatı.” Parsellerin ortalama alış fiyatı böylece 13 bin dolar/ metrekare ile 28 bin dolar/metrekare arasında değişmiş oluyor.
 
Akiş bu projeye başladığında arsa payı sahiplerinin üçte ikisini ikna etmesi ya da bu oranda sağladığı çoğunluk, binayı satın alabilmesi için yeterli bir şarttı. Fakat 27 Şubat tarihinde Anayasa Mahkemesi, “Kentsel Dönüşüm Kanunu” olarak bilinen 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüşümü Hakkında Kanunu kısmi olarak iptal etti. Mahkeme, kanunda yer alan tesis edilen idari işlemlere karşı açılacak davalarda yürütmenin durdurulmasına karar verilemeyeceğine ilişkin kanun hükmünü Anayasa’ya aykırı buldu. İtiraz etme hakkına sahip olmayan (ikna edilememiş) 1/3’in yürütmeyi durduramama kararı kaldırıldı. Ve Akiş’in planları sıkıntıya girdi. “Bir evin yıkılması ciddi bir karar. O sebeple de mahkemeler genellikle yürütmeyi durdurma yönünde karar veriyorlar. Kat maliklerine verilen bu hakla birlikte, artık yüzde 100’ü satın almamız gerekiyordu” diyen Durusoy, örneğin 20 bağımsız bölüm varsa her biriyle ayrı ayrı pazarlık ettiklerini anlatıyor. Fakat yine de toplamda alınan dört parsel için, fizibilite çalışmalarıyla ayrılan bütçeden yüzde 7 oranında bir sapma yaşanmış. Durusoy başlangıçta ayırdıkları 150 milyon dolar bütçenin, fiyat artışlarıyla beraber 160 milyon doların biraz üzerinde tamamlandığını söylüyor.
 
Bağdat Caddesi’ndeki yatırımlarıyla beş yıl içinde 15 milyon dolarlık bir kira geliri yaratacak gayrimenkul portföyü oluşturmayı hedefleyen Akiş GYO, çok ciddi nakit gücü gerektiren bu projede, başlangıçta yüzde 67 (2/3) oranının, şimdi olduğu gibi yüzde 100’ü almak gerektirdiği duruma göre, fizibıl niteliğini kaybetmiş olacağının farkında. Durusoy; “O durumda projeyi belki tekrar gözden geçirir ya da bu işe hiç girmezdik” diyor.
 
Akiş cadde mağazacılığı konseptiyle ilgili mimari çalışmalarına, daha önce alışveriş merkezlerinde de çalıştıkları mimarlarla başlamış. “Bizim imzamızın olduğu çok modern ve güzel binalar olacak. Ama projeler konusunda fazla acele etmiyoruz. Bir yandan projeleri yapıyor, bir yandan da kiralama çalışmalarını yürütüyoruz” diyen Durusoy, kiracılar için burada büyük bir “lüks” sunacaklarını söylüyor. Çok revaçta bir cadde olan Bağdat Caddesi’nde kiralanabilecek apartmanlar genelde eski ve alt katları kiralanıyor. Durusoy, kiracılarına, “Nasıl bir şeye ihtiyacınız varsa ona göre inşa edelim” seçeneğini sunduklarını söylüyor. Kol İnşaat Genel Koordinatörü Sinan Gedik de Bağdat Caddesi’nde daha önce nizami bir yapılaşma olduğu için sadece binaların yenilenmesinin doku açısından yeterli görüldüğünü söylerken; “Cadde aksı artık tamamen ticari konumda olacak. Zorunlu bir durum olmadıkça kimse buraya konut yapmaz” diyor.
 
Bağdat Caddesi’nde Suadiye ışıklardan sonra, özellikle daha lüks markaların yoğunlaştığı görülüyor. Louis Vuitton, Burberry, Armani bunlardan bir kısmı… Gucci’nin yakında mağaza açacağı söyleniyor. Chanel de bir süre önce (Uşaklıgil Apt.’nın yanındaki) bir apartmanı satın aldı. Fakat yine de, örneğin Nişantaşı ile karşılaştırıldığında lüks markaların sayıca daha az olduğu görülüyor. “Lüks markaların hepsinin Anadolu yakasında açmak istedikleri ilk dükkan Bağdat Caddesi’nde ve yer arıyorlar” diyen Durusoy, eski apartmanların, bu markaların beklediği standartta dükkan sunmaktan çok uzak olduğunu ekliyor.
 
Şimdilik bu portföyü satma niyeti olmayan Akiş GYO, biryandan da yabancı fonların ilgisi ile ileriki dönemde iyi fiyata satış gelebileceği sinyalini veriyor. Durusoy’un iddiasına göre, yabancı fonlar (Amerika’dan, Avrupa’dan) Türkiye’de cadde mağazacılığı portföyü arıyorlar. “ Örneğin, Londra’da cadde mağazacılığı gayrimenkulleri ortalama 33 yıllık kira bedeli karşılığı satılırken, bu süre Türkiye’de sadece 15 yıl” diyen Durusoy, sözlerini şöyle sürdürüyor; “Ticari gayrimenkul fiyatları belirlenirken, kira değeri /satış değeri oranı kullanılır. Londra’da yüzde 3 civarında olan bu oran Türkiye’de alışveriş merkezlerinde ise, yüzde 7,5-8’ler civarında. Cadde mağazacılığında ise, bu oran yüzde 6-6,5 civarında. Rakamlar göz önüne alındığında, istediğimiz fiyatlarda kiralamaları gerçekleştirebilmemiz mümkün görünüyor.”