Rönesans Gayrimenkul Yatırım’ın (RGY) İstanbul Anadolu Yakası’nda Küçükyalı’da inşa ettiği Hilltown’un şantiyesini, Rönesans Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Murat Özgümüş ve Genel Müdürü Hasan Şimşek eşliğinde geziyoruz. RGY’nin Optimum, Piazza ve Kozzy markalı sekiz alışveriş merkezi bulunuyor. İnşasını bitirdikleri ve elden çıkardıkları dört AVM de sayılırsa Hilltown 12’ncisi.
Murat Özgümüş proje alanını Vakıflar Genel Müdürlüğü’nden 49 yıllığına yap işlet devret modeliyle aldıklarını, yaklaşık yedi yıl önce kiralanan arazide, AVM ve otel proje inşaatının üç yıldır sürdüğünü anlatıyor; “Hilltown açık ve kapalı alan konseptiyle Türkiye’de ilk AVM olacak. Yüzde 60’ı; yani ilk iki katı kapalı. Yüzde 40’ı; üst katları açık” diyor. Perakendecilerin de taleplerine bakınca Özgümüş, Türkiye’de tamamı açık ya da tamamı kapalı AVM’lerin artık pek istenmediğini söylüyor. Aslında müşteriler açısından da durum farklı değil. Hilltown’da adalar manzarasına karşı konumlanan restoranlarda, alışveriş caddelerinde ve açık alanlarda vakit geçirebilecek bir dizayn yapılmış. Alttaki kapalı katları üstteki iki avlu ile birbirine bağlayan köyler bulunuyor. Küçükyalı turistik olmadığı için otel tarafında ise şu an çok cazibe olmadığını söyleyen Özgümüş; “Önümüzdeki yıllarda ilginin artmasını bekliyoruz” diyor.
Konsept mimarisi Amerikalı mimarlık ofisi Elkus Manfredi Architects imzası taşıyan projede 63 bin metrekare kiralanabilir alan ve yaklaşık 2 bin metrekare eğlence alanı ile 192 adet mağaza, 12 sinema salonu, 40 adet kafe/restoran ve 2 bin 400 araçlık otopark bulunacak.
Kiralamalar ise euro bazında yapılacak. “2008-2012 yılları arası kiracının yüzde 15 avantajı oldu” diyen Özgümüş şöyle devam ediyor: “TEFE-TÜFE artı yüzde 4 ile TL bazında kiralamalara dönenler oluyor. Ama onlar daha sonra döviz kiralamaları tercih edecekler. Yatırımcı tarafında da hatalar yapıldı. Tüm mağazalarda olması gerekenin neredeyse iki katına kiralamalar yapıldı. Biz bunu yapmıyoruz. Ayrıca tüm kiracıların risklerini tutuyoruz; halka açık olanların da olmayanların da…”. Bu risk değerlendirmelerine göre yapılacak reyting sıralaması, markaların AVM’ye girme şansını da etkileyecek.
Hilltown için “rekabeti tetikleyecek bir proje” nitelendirmesini yapan Özgümüş, Türkiye’de alışveriş merkezlerinin tipolojisinin değişmeye başladığına dikkati çekiyor. Hilltown adı, mimari özellikleri ile birlikte küçük bir şehri andırması nedeniyle seçilmiş. İstanbul Ticaret Üniversitesi, yeni yapılacak Marmara Üniversitesi yerleşkesi, Turkcell ve TED Rönesans Koleji gibi yerlere komşu olan Hilltown, sahile 10, metro bağlantısı ile Kadıköy’e 15, Sabiha Gökçen’e 30 dakika mesafede.
Bu yıl içinde açılması planlanan AVM’de şu anda yüzde 65 oranında doluluk olduğunu belirten Şimşek, “Vakko, Massimo Dutti, Oysho, Mavi, Bershka, Sephora, Macro Center, Zara, Zara Home, Koton, Mavi, H&M, Boyner, Beymen Club, Big Chef’s, Ramsey, Macfit ve Flo gibi markalarla anlaşma sağladık” diyor ve ekliyor: “Türkiye pazarına ilk kez girecek firmalarla da görüşüyoruz. AVM’nin 2 bin 500 kişiye istihdam sağlaması bekleniyor. Şimşek, “Hilltown, İstanbul’da en yüksek ciro oranı yakalamayı hedeflediğimiz alışveriş merkezimiz” diyor.
Faaliyetlerine 2001 yılında başlayan RGY’nin, toplam 12 AVM’de 450 bin metrekare kiralanabilir alanına 2020’ye kadar yaklaşık 300 bin metrekare daha eklenmesi planlanıyor. Rönesans Gayrimenkul Yatırım için bu yılın ilk hedefi İzmir Optimum’u genişletmekti. Sıra Hilltown ve İstanbul Piazza’da…
